Nature, bien-être
et rendement
en Normandie
Au cœur de la Normandie, B’O Cottage est un resort 4 étoiles où l’art de vivre normand, le spa et le bien-être thermique se conjuguent — et où chaque logement représente un placement patrimonial solide et géré.
Les 4 arguments chocs du produit
Un marché porteur
- B’O Cottage est avant tout un resort de bien-être et de loisirs. 70 à 80% de l’activité provient des familles, couples, séjours spa et séminaires
- Le thermalisme représente 20% de la clientèle, un complément structurel qui fidélise une clientèle régulière
- Clientèle principalement en provenance d’Île-de-France et de Normandie, un tourisme de proximité à fort pouvoir d’achat
- 450 000 nuitées marchandes annuelles à Bagnoles-de-l’Orne, un bassin large et diversifié, peu corrélé aux cycles économiques
Une localisation établie
- Station thermale normande à 3h30 de Paris
- Labellisée « 4 fleurs » depuis 2010, Prix Platinum Green Destination
- Parc naturel régional Normandie-Maine — 7 000 ha de forêts
- 300 m des thermes à pied depuis la résidence
Un exploitant solide
- B’O Resort Thermal & Spa, exploitant du resort depuis 2009
- Adossé au groupe France Thermes — 70 M€ de CA en 2023
- Maîtrise complète de la chaîne : soins, hébergement, restauration
- 5 resorts exploités en France, 33 000 curistes conventionnés / an
Un statut LMNP pérenne
- LMNP classique — régime réel, amortissements déductibles
- Bail commercial ferme renouvelé jusqu’en 2033
- Rendement 5,40% double net (1), selon modalités du bail commercial
- Gestion locative intégralement déléguée à l’exploitant
Une destination quatre saisons,
entre nature et bien-être
Bagnoles-de-l’Orne conjugue un patrimoine Belle Époque préservé, un écrin naturel exceptionnel au cœur du parc régional Normandie-Maine, et des sources thermales dont les vertus sont reconnues depuis plus d’un siècle. Autour de cette eau prodigieuse, France Thermes a développé une offre spa et bien-être moderne qui attire aujourd’hui une clientèle loisirs bien au-delà de la cure traditionnelle.
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Bagnoles-de-l’Orne,
station thermale normande
Implantée au cœur du parc naturel régional Normandie-Maine, Bagnoles-de-l’Orne est une station thermale historique qui conjugue patrimoine architectural Belle Époque, environnement naturel préservé et offre touristique diversifiée. La destination attire une clientèle curiste fidèle tout au long de l’année.
La résidence B’O Cottage est localisée à 300 m des thermes, accessible à pied — un critère déterminant pour la clientèle curiste.
B’O Cottage,
résidence de tourisme 4 étoiles
158 logements de standing en architecture Belle Époque, conçus pour les séjours de cure longue et les courts séjours bien-être. Équipements hôteliers complets, parc paysager, accès direct aux thermes.
Studios
Balcon ou terrasse vue parc, kitchenette équipée, salle de bain. Adaptés aux cures de 18 à 21 jours.
24 — 34 m²
Suites familiales
Coin nuit séparé, séjour, kitchenette. Pour les familles accompagnant un curiste ou les séjours bien-être.
38 — 45 m²
Services inclus
Buffet petit-déjeuner, conciergerie, espaces communs animés — un niveau de service hôtelier 4 étoiles.
Inclus dans chaque séjourUn complexe de loisirs
intégré
La résidence attire une clientèle en quête de ressourcement. Les familles profitent du spa pendant que les enfants sont encadrés, les couples viennent pour les week-ends bien-être et les groupes pour les séminaires. La proximité des thermes et du spa en fait un séjour complet.
Le classement 4 étoiles positionne B’O Cottage sur une clientèle aisée, sensible à la qualité des espaces et des services — un profil locatif qui soutient la performance de l’actif.
Spa, bassins et bien-être
au cœur du resort
- Bassins adultes : nage à contre-courant, remous, lits immergés, douche déferlante
- Espace enfants dédié — libère du temps pour les parents au spa
- Hammam & solarium — expérience bien-être complète
- Connexion directe avec l’offre thermale et spa du resort B’O Resort Thermal & Spa
Un investissement géré,
sans contrainte locative
Investir dans B’O Cottage, c’est percevoir des revenus locatifs sans gérer quoi que ce soit. L’exploitant assure intégralement la gestion, l’entretien et la commercialisation des séjours. Le statut LMNP classique permet par ailleurs d’amortir le bien et de réduire significativement la fiscalité sur les revenus perçus.
Le bail ferme renouvelé jusqu’en 2033 offre une visibilité sur les revenus locatifs. L’exploitant est lié contractuellement, indépendamment du taux d’occupation réel. (3)
France Thermes a fait le pari de transformer une station thermale historique en destination bien-être moderne — en développant autour des sources une offre spa, loisirs et hébergement qui dépasse largement la cure traditionnelle.
Créé en 2009, France Thermes développe des resorts intégrant soins thermaux, spa, hébergement et restauration. Sa stratégie repose sur la diversification des revenus autour de l’eau — cure conventionnée, spa libre accès, bien-être, groupes — pour construire un modèle économique robuste et peu saisonnier.
L’actionnariat du groupe — GIMV, Société Générale Capital Partenaires et CDC — témoigne de la solidité financière de la structure. France Thermes investit régulièrement dans ses résidences (800 k€ à 1 M€ de travaux prévus en 2026 à B’O Cottage) et se comporte en propriétaire de son outil, pas en simple locataire.
Un éclairage opérationnel
sur la résidence
Au-delà des caractéristiques financières, la réalité d’exploitation permet de mieux appréhender le fonctionnement de la résidence. Le directeur de B’O Cottage partage ici son retour sur :
Merci à Alexandre pour le temps accordé et la qualité des informations partagées.
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Risques liés à l’investissement
En cas de défaillance du gestionnaire et/ou d’aléas du marché, il existe un risque d’impayé et, le cas échéant, d’ouverture de procédure collective susceptible d’affecter la rentabilité de l’investissement. Toute opération d’investissement immobilier répond à des objectifs précis et peut présenter des risques plus ou moins importants : risque de valeur, risque d’illiquidité et risque locatif. Une étude personnalisée réalisée par un Professionnel du Patrimoine est nécessaire pour comprendre la portée et les risques de l’investissement. La législation en vigueur, le marché de l’immobilier d’investissement et la situation personnelle et financière des acquéreurs potentiels étant susceptibles d’évolution, les informations présentes sur ce document ne sont données qu’à titre purement indicatif.
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